In het kort

Een infrastructuur die particulier geld koppelt aan betaalbare huurhuizen. Die klaarstaat voor de miljarden aan erfenissen die eraan zitten te komen. En meer. 

Er komen de komende decennia honderden miljarden aan erfenissen vrij in Nederland. Sommigen schatten zelfs wel tot 900 miljard (zo’n 1.800 keer wat het Rijk in een jaar uitgeeft). Deze enorme tsunami aan geld gaat ontwrichtend werken op onze samenleving, en uiteraard moet er daarvoor een eerlijker belastingstelsel komen. Maar hoe dan ook is er straks enorm veel geld ‘vrij inzetbaar’. Een deel van die erfgenamen heeft dat geld immers niet (direct) nodig. Ze hebben al een huis, een pensioenvoorziening, kinderen die het redden. Daarnaast worden vanaf 2043 de eerste hypotheken ‘nieuwe stijl’ afgelost. Ook daardoor komt een geldstroom vrij, die zijn weg zal gaan zoeken.

Aan mensen die dat vermogen krijgen of hebben, wordt verteld dat je geen ‘dief van je eigen portemonnee’ wilt zijn. Dat je je geld niet moet laten verstoffen op een spaarrekening. Veel van dat geld zullen ze (we…) dan ook beleggen en vaak in vastgoed, of investeren in ‘pandjes’ (buy-to-let). Dat rendement moet worden betaald door huurders. Met alle prijsopdrijving van dien. Voor iedereen die ergens woont.

Tegelijkertijd zijn er initiatieven die dat anders willen doen. Zij willen betaalbare huizen bouwen en die betaalbaar houden. Zulke wooncoöperaties en andere collectieve woonvormen komen lastig aan geld. Lenen kost veel, en dat moeten de huurders uiteindelijk allemaal opbrengen. En banken begrijpen hun governance soms slecht, willen garanties die niemand uit de groep individueel kan geven, hanteren herfinancieringstermijnen die onzekerheid creëren.

Huizen van ons verbindt deze werelden. Mensen die geld (tijdelijk) kunnen missen, lenen dat uit om betaalbare woonprojecten mogelijk te maken. Van en voor mensen die ze (een beetje) kennen of waarmee ze zich verbonden voelen. De ‘uitleners’ vragen daarvoor een solidair rendement. Zo maken we samen betaalbaar wonen mogelijk. Geen liefdadigheid, geen belasting, maar zelf gekozen betrokkenheid en solidariteit.

We hebben dit eerder gedaan

De Amerikaanse econoom Elinor Ostrom (1933-2012) toonde aan dat gemeenschappen gedurende eeuwen effectieve modellen hebben ontwikkeld voor hun gemeenschappelijke hulpbronnen, onze commons. (Haar bekendste werk heet dan ook Governing the Commons.) De middeleeuwse ‘marke’ is het oer-Nederlandse model van die commons. Vrije boeren bestuurden gezamenlijk hun markegronden via een systeem van waardelen; aandelen die bepaalden hoeveel vee je mocht weiden, plaggen je mocht steken of hout je mocht kappen. De stem van elke markegenoot telde, een vroege vorm van lokale democratie. 

De kern: gebruikers van de commons zijn mede-eigenaar ervan en ontwikkelen gedeelde verantwoordelijkheid en maken daarover afspraken. De sociale banden scheppen daarbij de voorwaarde voor het effectieve beheer van de gedeelde hulpbronnen, terwijl het gemeenschappelijk beheren van deze hulpbronnen weer de gemeenschapsbanden kan versterken. 

In de tweede helft van de vorige eeuw deden we het voor het laatst op grote schaal. Dat gemeenschappelijke organiseren leverde ons woningbouwverenigingen, onderlinge verzekeringen, landbouwcoöperaties, coöperatieve banken op. Allemaal ontstaan uit gemeenschappen die hun eigen vraagstukken oplosten door samen iets te produceren. Niet omdat de markt en de overheid het niet wilden, maar omdat die het niet konden. Want met alleen overheidssturing en marktwerking konden we de maatschappelijke vraagstukken niet aan, en nog steeds niet.

Samenwerken is altijd onze manier geweest om onze grote maatschappelijke vraagstukken aan te pakken. In coöperatief verband. Van het waterschap vanaf 1255 tot de boermarken en de zonneparken van vandaag. Daarvan was en is coöperatieve financiering een wezenlijk onderdeel. Geld is immers ook gewoon een hulpbron!

Aan het eind van de negentiende eeuw ontstond in het Verenigd Koninkrijk de ‘three procent philantropy’: goedkope leningen voor volkshuisvesting. De eerste volkshuisvesters in Nederland werkten ook op die manier. Niet door het weg te geven (dat gebeurde soms ook), maar door het tijdelijk uit te lenen tegen een solidair rendement.

Zulk gemeenschappelijk organiseren, naast of samen met markt en staat, hebben we de laatste decennia verwaarloosd, maar we kunnen het weer leren. Er zijn talloze voorbeelden die laten zien dat het nog steeds werkt. Energiecoöperaties zetten windmolens, waterkrachtcentrales en zonneparken neer. Broodfondsen zijn lokale groepen waarin zelfstandig ondernemers elkaar verzekeren tegen kortdurende ziekte. Land van Ons koopt landbouwgrond aan met geld van inmiddels meer dan vijftigduizend leden. Zorgcoöperaties bundelen lokaal alle zorgvragers in gemeenschappelijk opdrachtgeverschap van de thuiszorg. Elk van deze voorbeelden werkt net even anders, en dat is hun kracht. Wat ze gemeen hebben? Dat het gemeenschappelijk is.

Beheermodellen, geen verdienmodellen

We hebben naast gezonde verdienmodellen behoefte aan beheermodellen. Beheermodellen zijn erop gericht om gebruikswaarde te creëren en in stand te houden. Anders dan bij verdienmodellen staat niet het maximaliseren van opbrengst centraal, maar het duurzaam beheren van hulpbronnen zodat ook toekomstige generaties ervan kunnen profiteren.

Rendement in ruil voor risico is daarbij ook gewoon prima. Je moet het alleen niet overdrijven.

Deze manier is zo oud als de economie. We zetten deze beproefde vormen van gemeenschappelijk eigendom in en creëren nieuwe commons. Daar kan nog prima winst worden gemaakt. Alleen onttrekken we die niet. Het gaat ons niet om een simplistische tegenstelling tussen markt en staat, maar om een herwaardering van de gemeenschap als economische actor. 

Het gaat niet om het afschaffen van de markt, maar om het aanvullen van het doel ervan: van winstmaximalisatie naar duurzaam beheer. Want met de markt op zich is niets mis. En met geld ook niet. Je kunt met geld namelijk mooie dingen doen. Dingen kopen, bijvoorbeeld. Zoals huizen.

Maar het huidige systeem van woningfinanciering draait grotendeels op verdienmodellen. Investeerders zoeken rendement, dat rendement wordt betaald door huurders, en de waarde stroomt weg uit de gemeenschap naar aandeelhouders elders. Private equity koopt huizen op, renoveert ze, verhoogt de huren, en verkoopt door. Legitiem misschien, maar het maakt wonen duurder. Voor iedereen.

In dit systeem gaan de komende jaren nog eens honderden miljarden euro’s erfenisgeld op zoek naar rendement. Ook dat rendement moet betaald worden en uiteindelijk zijn het klanten, premiebetalers en ja dus ook huurders die dat moeten opbrengen. Een onhoudbaar vooruitzicht, toch? Daar kun je dus iets aan doen. En je hoeft niet eens op de politiek te wachten!

Huizen van ons helpt om beheermodellen te maken. Beheermodellen zijn erop gericht om gebruikswaarde te creëren en in stand te houden. Het rendement blijft binnen de gemeenschap. Waar private equity zoekt naar winstmaximalisatie, zoeken wij naar common equity: gemeenschappelijk eigendom dat mensen verbindt in plaats van slechts markten bedient. 

Het einddoel is niet een fonds dat lekker rendeert. Het einddoel is een situatie waarin wonen zo gewoon en goedkoop wordt dat er bijna niks meer te financieren valt. Begrotingen die leeglopen tot het vastgoedwerk alleen nog gaat over het netjes beheren van vierkante meters, in dienst van de gemeenschap. Zoals dat voor bijna alle particuliere kopers hartstikke vanzelfsprekend is. Woonlastenvrij, of zo dicht mogelijk daarbij.

In Nederland hebben we dat lang zo gedaan, maar uit onze handen laten vallen. Wenen laat zien dat het nog altijd kan. Daar woont zestig procent van de bevolking in sociale of coöperatieve huur, en de gemiddelde huurprijs is de helft van die in andere Europese hoofdsteden. Niet door de markt uit te schakelen, maar door een groot deel van de woningvoorraad buiten de speculatieve markt te houden. Kan gewoon! Ook voor de kinderen en kleinkinderen van ‘rijke erfgenamen’ een heel ontspannen vooruitzicht, toch?

Een levenskrachtig stelsel

Huizen van Ons is dan ook niet alleen een manier om geld van ‘rijke erfgenamen’ te laten stromen naar het realiseren en beheren van betaalbare huurhuizen. Het is een nu nog grotendeels ontbrekend maar handig en nodig onderdeel van een rechtvaardig en werkend woon-stelsel dat zichzelf steeds krachtiger kan maken. Gebaseerd op gezamenlijk vastgestelde regels, heldere grenzen, eerlijke verdeling van lusten en lasten, en lokale controle. 

In Duitsland bestaat het Mietshäuser Syndikat, een netwerk van inmiddels meer dan tweehonderd woonprojecten. De projecten zijn verbonden: gevestigde projecten dragen financieel bij aan nieuwe. De grond en de huizen kunnen nooit meer verkocht worden: ze zijn permanent uit de markt gehaald. En het systeem groeit door zichzelf. Elke nieuwe coöperatie die draait, helpt de volgende op gang. Dit gebeurt op kleine schaal ook al in Nederland. Een percentage van de huur die coöperaties ontvangen gaat dan naar een gezamenlijk fonds voor nieuwe investeringen. Revolving. (Een aantal wooncoöperaties verenigd onder de naam Vrijcoop, geven daar al actief vorm aan. Ook Cooplink, het kennisnetwerk voor wooncoöperaties, is inmiddels aan de slag met zo’n solidariteitsfonds.)

Maar de eerste projecten zijn het moeilijkst. Die moeten gefinancierd worden met veel extern geld. Hier komt Huizen van ons te pas, uiteraard naast banken en/of fondsen. Maar elke coöperatie die staat en functioneert, maakt de volgende een beetje makkelijker. En dus is er steeds minder extern geld nodig. Dat kan dan worden ingezet voor nóg meer huizen van ons, of voor andere mooie dingen. Zo bouw je niet alleen huizen, maar een netwerk van wooncoöperaties die elkaar versterken. Een stelsel dat robuuster wordt naarmate het groeit.

Waar eindigt dat?

Huizen van ons wil zichtbaar maken dat er een keuze is. Dat een hoog rendement op vastgoedfinanciering niet ‘logisch’ is, maar een beslissing met consequenties voor anderen. En dat minder financieel rendement en méér maatschappelijk rendement óók mogelijk is.

En dat uitleners daar geen boterham minder om hoeven eten.

Huizen van ons wil weer laten zien hoe mensen samen iets kunnen financieren. Zonder de overheid en zonder grote institutionele beleggers. Niet omdat die per se slecht zijn, maar omdat het ook anders kan. Onderling, met kortere afstanden en meer betrokkenheid. Dat geeft ons een andere kijk op onszelf als samenwerkende gemeenschap. Want elke keer dat een groep mensen samenkomt om iets te financieren dat nodig is, is dat een proeve van gemeenschapskracht. (En dat helpt ook een beetje tegen fascisme.)

Huizen van ons is geen organisatie, maar als we die nodig hebben, dan kunnen we er best een maken. Voorlopig is het ongeveer dit:

1. Een eerste denkrichting is matchmaking. Huizen van ons brengt dan particuliere investeerders in contact met wooncoöperaties of andere collectieve projecten die financiering zoeken. De investeerders lenen hun geld rechtstreeks aan het project. Het idee is dat uitleners wetenaan wie ze uitlenen. Je kunt langsfietsen bij de huizen. Je hebt een zekere relatie met de mensen die er wonen. Die directheid maakt dat je minder controle-infrastructuur nodig hebt. De checks and balances zitten in de onderlinge relatie, niet (alleen) in een bureaucratie die toezicht houdt.

2. Hoeveel vermogen heb je eigenlijk nog nodig om fijn en ontspannen te leven? Je hebt misschien wel geen idee. Huizen van ons wil mensen gaan helpen om te onderzoeken of ze geld over hebben om uit te lenen. Dat heel praktisch te maken, ook administratief. Misschien heb je wel duizenden euro’s tijdelijk niet nodig en mogen de woon-initiatieven dat ondertussen gebruiken. Of misschien koop je een obligatie van 500 euro en krijg je die na vijf jaar terug.

3. En Huizen van ons wil laten zien hoe het óók kan. Uiteraard betekent dat: meedoen in de lobby voor grondposities, stimulerende belastingmaatregelen en andere positionering. Aansluiten bij de brede beweging voor meer gemeenschapskracht als We Doen Het Samen. En uiteraard ook gewoon platte marketing voor het maatschapelijk uitlenen.

Wat is er al?

Er is al veel. Projecten én kennis. Bij Cooplink, het kennisnetwerk voor wooncoöperaties. In de meeste grote steden zijn ook lokale netwerken van wooncooperaties. Er zijn adviseurs die zich hebben gespecialiseerd in collectief wonen. Mensen die eerder coöperaties hebben opgericht en hun ervaring willen delen. Ontwikkelaars, financiers. Bij het rijksfonds. Huizen van ons wil hieraan specifiek de infrastructuur voor particulier geld toevoegen. En manieren zoeken voor een kleine reorganisatie in onze hoofden: denkbeelden over geld, vermogen, risico, handelend vermogen en solidariteit onder de loep en dan aan de slag.

En ‘gewone’ woningcorporaties?

Woningcorporaties hebben iets dat wooncoöperaties vaak missen: een woon-beheer-machinerie. Mensen met financiële, inkooptechnische, fiscale, bouwkundige en beheertechnische expertise. Backoffice-systemen voor huuradministratie. Ervaring met onderhoud en renovatie. Kennis van regelgeving.

Die expertise kan ook ten dienste staan van wooncoöperaties. Niet doordat corporaties coöperaties onder hun vleugels nemen, dat zou de autonomie ondermijnen die de kern is van coöperatief wonen. Maar wel doordat coöperaties gebruik maken van wat er al is. Een corporatie die de huuradministratie verzorgt. Of het technisch beheer doet. Of een stuk van het eigendom houdt, als financieringsconstructie. De corporatie levert dan diensten, maar stuurt niet. Dat is een andere verhouding dan de traditionele relatie tussen corporatie en huurder.

Niet alle corporaties zullen dit willen. Sommige zien coöperaties misschien wel als een soort concurrentie, of als gedoe dat niet past in hun bedrijfsvoering. Maar er zijn corporaties die hun oorsprong als gemeenschapsinstituties nog kennen, die hun DNA willen tonen. Daar liggen kansen.

De rol van gemeenten

Gemeenten kunnen coöperatief wonen stutten met politieke wil en stevige keuzes. Niet door zelf huizen te bouwen of marktpartijen vrij spel te geven, maar door lokale gemeenschappen te versterken.

Dat kan via omgevingsplannen die ruimte maken voor coöperatieve woonvormen. Via grondbeleid dat voorrang geeft aan collectief eigendom, gefinancierd met geduldig en betrokken geld. Via erfpachtconstructies die speculatie voorkomen. Via garantstellingen die financiering makkelijker maken.

Gemeenten kunnen ook verbinden. Wooncoöperaties in oprichting in contact brengen met woningcorporaties die willen samenwerken. Particuliere investeerders attenderen op mogelijkheden. Kennis delen over wat elders werkt. Gemeentebestuurders kunnen waarderen, erkennen, schijnwerpers erop zetten en positie geven.

Maar de rol van gemeenten is ondersteunend, niet leidend. Het gaat om het versterken van de gemeenschap, niet om het versterken van de overheid. De energie en de zeggenschap moeten bij de mensen liggen die (samen) willen wonen en bij de mensen die dat willen financieren. Juichen aan de zijlijn, dat mogen gemeenten uiteraard wel doen :)

We kunnen iets anders kiezen.

Huizen van ons wil een handige infrastructuur maken voor financiering met solidair rendement, maar biedt ook een andere kijk. Het laat zien dat er een keuze is in hoe je je geld besteedt. Dat ‘rendement’ iets anders kan betekenen dan prijzen opdrijven.

Huizen van ons stelt daarmee ook een kritische vraag aan vermogensbeheerders. Want in het huidige systeem is het verre van logisch dat deze optie wordt aangeboden aan mensen met geld over. Het is ook niet gebruikelijk dat zij in beeld brengen wie het rendement in het huidige systeem uiteindelijk betaalt: klanten, premiebetalers, huurders. Ze zouden ook kunnen voorstellen om eens te investeren in bijvoorbeeld De walvis, die goedkope huurhuizen voor zorgmedewerkers neerzet. Maar het is veel gebruikelijker dat ze paden effenen naar beleggingen in zorgwoningen met een rendement van 9%. We mogen vermogensbeheerders en financieel adviseurs best aanspreken op hun maatschappelijke verantwoordelijkheid om transparanter te zijn over de gevolgen van hun adviezen.

Huizen van ons is ook een oefening in gemeenschapsproductie. De mensen die geld inleggen worden onderdeel van iets. Ze krijgen zicht op waar hun geld werkt, ze ontmoeten misschien de bewoners, ze zien huizen ontstaan die er zonder hen niet waren geweest. Dat is iets anders dan een bankafschrift. Het is een antwoord op de vraag wat je ten goede met geld kunt doen als je het (nu) niet zelf nodig hebt.

Geld dat nu naar vastgoedbeleggingen gaat die prijzen opdrijven, kan ook naar betaalbare huurhuizen in coöperatief verband, die bewezen meerwaarde leveren voor maatschappelijk welzijn. Het verlaagt niet alleen de woonlasten voor de bewoners. Het houdt huizen ook buiten de speculatieve markt. En het geeft investeerders een plek om hun geld te laten werken op een manier die past bij hoe ze in de wereld willen staan.

Op de korte termijn zal Huizen van ons heus niet de huizenmarkt terugveranderen naar ‘gewoon wonen voor mensen’. Maar we kunnen wel laten zien dat we het alternatief voor almaar duurdere huizen, zelf kunnen maken.